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观点 | 理性分析今后几年房价走势

发布于2017-11-10 分类:今日聚焦 来源:天涯 编辑:房大白4号 阅读(289)

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    楼市的周期与国家金融政策的周期基本是吻合的。本轮房价的上涨最主要的原因是2013年金融改革创新加杠杆的结果。虚拟货币没有进入实体经济,在金融系统内部空转循环并通过债券信托等方式最终流向楼市,加上楼市自己本身的高杠杆最终将中国楼市整体推向了不可思议的高度。在西方国家金融政策纷纷转向并采取紧缩政策后,我们如果再加杠杆无异于自掘坟墓。我们以前的基础货币是按流入的美金对等发放的,2013年以来美金流入减少,货币是通过银行内同业互相借贷增加的,1元的基础货币生出5元的虚拟货币,再加上房地产开放商买地的钱都是贷款所产生的10倍的杠杆,最终1亿元可以作5亿元的事情,并基本流向了楼市,实体经济由于高杠杆下的高利率却失血严重,居民收入未见增长。我们自己给自己挖了一个大坑。现在这个游戏玩不下去了,外部环境也不允许再这么玩了。今年以来,我们的金融政策调整为货币紧缩去杠杆。


   货币政策转向对楼市的影响是显而易见的。首先开发商获得土地贷和开发贷的途径少了,其次由于基础利率过低银行作的亏本买卖而不愿意提供房贷了,以致房贷利率走高,还款压力加大下,刚需的购买意愿会逐步下降。房地产也会出现滞涨并缓慢回头。但是房价就此拐头崩盘吗,也不可能。再这里不得不说一下政府在控制房价上确实手段高明。在中国,政府掌握了房地产的基本资源就是土地,同时掌握了推动房地产的基本武器就是金融杠杆。有这两项手段,政府完全可以超控房价的涨跌,当然不排除各种行政干预手段。这一轮货币宽松的初期,金融杠杆主要加到了企业和地方政府身上,居民的杠杆率一直偏低,通过这一轮政府推动的房价上涨周期,金融杠杆向居民身上转移,地方政府及房地产企业的杠杆降低了,地方债危机基本解除。政府在推动房价上涨的过程中,无非就是降低了土地的供应和降低首付加杠杆而已。最终结果是什么呢,虚拟货币被居民劳动所得的真实货币取代,地方政府的杠杆转嫁给居民。


   房地产企业现金流大幅增加,企业的杠杆率逐步降低。有些房地产企业主动偿还债务减肥了自身的杠杆,有些不知死活还在加杠杆。但是政府脱身后不想在淌混水了,严查购地资金及严控开发贷就是证明。政府脱了身,还会继续有激情推高房价让开发商大赚吗,那样就玩过头了,不会也不敢再玩下去了。但是政府会让房价崩盘吗,也不会,因为政府掌握了房地产的命门。


我一直非常赞同中国楼市螺旋上升的理论。在这个理论下。金融加杠杆--政府借贷--基础建设--房地产开发--房地产加杠杆--向居民转移--居民收入提高--居民自身杠杆降低--房地产泡沫消失。所以中国楼市这十几年的上涨和居民收入提高是同步的。在金融政策的引导下无非就是一个吹大泡沫并把它逐步填满的过程。在这个过程中,推动了经济的发展和社会的进步。今后几年就是利用居民逐步增加的收入填泡沫的过程。泡沫并不可怕,推动经济发展需要一定的泡沫。只要泡沫不破裂,这种方法就是最有效的推动经济发展的方式。政府在这个过程中就是吹大泡沫,控制好泡沫。填满泡沫,再吹大泡沫。由于中国的土地政策,截止目前,我们的政府玩的非常好。今后几年,填泡沫开始了。在填泡沫的过程中,当然需要居民将自己今后的收入逐步填入,同时实体经济的发展也会帮助填泡沫



   在分析房地产填泡沫的过程以前,首先分析一下房地产的属性。房地产业属于实体经济吗?当然属于,而且是非常关键,牵扯的各行各业非常多,房地产业对于任何国家来说都是最重要的产业,这个产业的产品就是房子。就如同钢铁行业的产品是钢材,汽车行业的产品是汽车一样。一个产业过度投资就会产生泡沫,一个产品过度炒作也会产生泡沫。前几年钢铁行业过度投资以至于现在产能过剩去产能,钢材价格在炒作后也大幅度跌落。


   任何一个产业都存在投资扩张,取得收益,再扩张的过程。这个过程市场最终决定了这个行业的发展。我们的房地产业不同之处在于,政府掌握着土地资源最终也不得不成为这个产业的参与方,最终成为有中国特色的房地产业,政府试图引导市场的发展。房地产最终成为政府引导经济发展取得政绩最主要的产业。中国最近十几年的经济突飞猛进,与政府引导房地产发展壮大是分不开的,带动了相关行业的整体发展。但是其他高科技产业我们还是落后很多。房地产业在今后仍然是中国经济发展不可或缺的关键引擎。但是,仅仅依靠房地产业而不大力发展其他高科技产业,房地产业最终会成为空中楼阁。所以我们的发展方式要转变要调整。我们不可能用30年走完西方国家300年的发展道路的。


  房地产税是今后几年房地产发展一个关键,成为左右今后几年房地产填泡沫进程的决定性因素。首先房地产税必将是一种地方税,也只有成为地方税才具有操作的可行性。全国范围内房地产发展的不均衡,作为地方税种的房地产税全面收取或统一收取都不现实,也无法操作,只有各地方政府根据本区域内的房地产发展状况,采取灵活多样的税收方式,地方政府才有可能有积极性去收取,才可能保证收的上来,各地方政府根据本区域内的情况自行平衡卖地收入与地产收入,各地方区域也可以采用不同的税率方式。前期地方财政投入多,收入高房价高的区域收取的利率高,收入低急需发展的区域可以少收或者不收,只有这样才能达到税收公平,既不伤害刚需又可均衡发展。占用社会公共资源多的区域多收税肯定是最公平的方式。房地产税既然是地方税种,交给地方政府研究实施即可,中央政府想统一制定基本是不可能完成的任务。对于跨区域多套房的居民,只要是在急需发展的区域,无论多少套都不可不收或少收。


    所以房地产税收取过程中起征标准,多套征收认定等等难题都可以通过税率的变化进行完善调整,中央只需根据各地方发展情况给出税率范围即可,具体实施交给地方政府。让地方政府根据本区域是否控制人口,是否引入人口,是否进一步开发,新区域的人口收入,卖地划算还是收税划算,地方政府自己灵活决定才有可行性。所以今后几年房地产税肯定是要推出的,而且会成为地方政府调节房价的一种利器。房地产税推出后,房价一定下跌吗?这还真不一定。


    既然你收入高,你想住在前期财政投入多,城市配套齐全的核心繁华区域,那你就多交点税。既然你是穷人,那你就住在不收税或收税少的城市偏远区域。房地产税会成为缩小贫富差距,调节城市发展的有效手段。你有钱在城市偏远区域买了很多房子,你为城市的发展做出了贡献,当然可以减税了。房地产税和政府卖地收入本不冲突,收了房地产税政府就可以不靠卖地了,这种想法很幼稚,城市要发展,政府卖地获取发展资金,投入公共建设,建立居民公共设施,这条发展路径任何政府都不可能放弃。


   房地产税只能是一种调节税而已,调节各区域房地产均衡发展,调节城市不同区域的发展,调节各阶层居民整体收入差距。那这种调节税会造成房价的下跌吗?不收税的区域怎么会下跌,肯定涨啊。收税高的区域学校医院超市配套齐全,需求大,想跌也难。你在新疆住,一定要去上海买房,那你就承担高税收吧。你不想承担高税收,那就找个税少的地方住。所以房地产税按人均面积收都是不可行的,我在偏远地区买了多套房,为这个区域的发展作奉献,怎么也要免税吧,什么异地多套,人居面积的难题在差别税率下都不攻自破。既然房地产税在运行好的情况下不会造成房价的剧烈波动。

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为眉山人独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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