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对二手房动手了,房价恐怕要大跌了!

发布于2017-11-29 分类:今日聚焦 来源:地产最头条 编辑:房大白4号 阅读(208)

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由于有严格的限价等措施,当下的新房市场得到了有效控制,起码是不让涨了。但对于二手房,目前的手段却不多。因此,你我目前看到的、感觉到的仍旧是,房子仍在涨,而且会继续涨。为何?因为,二手房在涨啊。这种局面打不破,预期得不到扭转,多数人还是相信,房价不会真正下降的。一如前些天的南京楼市,当新房低于周边二手房时,抢房潮再次上演。不要骂他们傻,至少,这个社会没人会比你傻。这是本能的反应。在人的本能里,周边二手房要贵那么多,那么我现在抢到即是赚。因此,从这点出发,控不住二手房价,一切都将归于失败。


上周五,疑似深圳的房贷新政在微信群里传开。

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我给你划一下重点:

“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度。”

如果这份公告是真的,意味着买二手房的时候玩“阴阳合同”,通过做高评估价,最终降低实际首付比例、提高按揭比例的做法玩不转了。

这也意味着,政府评估价将取代银行评估价成为唯一的交易基准,这事实上等于提高了二手房的首付比例。

你看懂了吗?

在新房得到控制后,官方终于对二手房下手了。

先把对这些网图的疑问放一边儿,我们来看看目前深圳一、二手房的情况。

1、10月,深圳一手住宅成交均价为54288元/平方米,环比减少0.05%,连续13个月下跌

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2、据Q房网的数据,深圳二手房11月的均价为54910元/平方米。从其房价走势图看出,深圳二手房价从去年12月份开始一直保持上涨的趋势

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总体来说,深圳一手房价稳定微跌,二手房价持续上涨。

你从上面两张图里得出了结论是什么?

是跌吗?

那我只能说你是傻逼!估计你把自己当砖家了,学会了胡说。

众所周知的原因,由于新房市场被严格限价,所以我们看到了所谓的13连跌,但那只是假象。

真正反映深圳楼市走向的,是二手房市场。但毫无疑问,二手房仍在涨。

因此,当下的深圳楼市的真实情况是:

一手房是管住了,但二手房市场还是有些管不住了。而要真正完成控房价的目标,必须攻破二手房市场。

地球人都知道,深圳新房之所以“13连跌”,是政策不断施压的结果。这一年里,楼市调控一次比一次强,限贷、限购、限售、限价的“四限政策”成为主流。

依托这四大政策,我们终于稳住了一手房价格:没办法让你跌,那至少可以不让你涨。

我们来看看一手房是怎么被管控住的:。

1、开发商申请预售证时,政府就设置了N多限制,不能比周边高,不能比前几期的高,不然不给你发证,那你还卖个毛?

2、而售楼过程中,尽管是是由开发商直接对话买家,但终究只能在备案价内开盘,能低不能高,再多的花样都有个天花板在。

就这么的,我们终于新房,不让涨了。

当然了,魔高一尺道高一丈。开发商是有办法对抗政府的,比如双合同,以装修、水电等为名义来再次收费;比如喝茶费,最火爆的时候炒到60万元。

但总的来说,新房是相对可控的。

那二手房呢?

答案是,目前还管不住。

1、事实上,在二手房交易中,政府只能给定二手房一个评估价,便于计算税款,避免税款流失,一般为其市场价的7成左右。而为了提高按揭比例,买家一般会故意做高银行贷款评估价,政府、银行对其真正的价格不得而知。

这实际是变相的继续放杠杠,原本掏100万首付才能买到的房,通过高评高贷,实际上花50万就搞定。

2、二手房交易中,并非一对一(开发商对买家)的模式,而是牵扯到业主、中介、卖家等多方面的利益,政府要插手的话很有难度,你看到的是,新房能限价,二手房却不能。

对上面两段再简略一下就是,一方面二手房绕开政府监管继续放杠杆,另一方面由于无法对二手房限价导致投机与炒作仍大行其道。

但二手房很重要。

据广州日报报道,2016年,中国二手房交易额超过6万亿元,占住房交易总额比例达41%。

对深圳来说,二手房就更重要了。稀缺的土地供应让每年入市的新房越来越少,好不容易拍一块地还是只租不售,二手房承担了深圳绝大部分交易量。可以说,深圳已经进入存量房时代。

如此大的交易量,导致了二手房价一旦“管不住”,整个楼市房价就管不住了。

1、如果要像新房一样进行限价,我上面已经分析过,很难,基本不可能。

2、房产税虽然每年都在吹风,短期内估计也不会出台。

那就只剩下信贷了。

回到文章一开头提到的图片。实际上,这是网上流传的深圳建行的业务通知。我在前面就说了,如果这是真的,买二手房将会更难了

举个例子,如果你在深圳买一套500万的二手房,首付七成,贷款三成。按照政府的市场评估价350万,你可以贷款105万,首付是395万;而之前按500万来算,你可以贷款150万,首付是350万

相比之下,首付多了45万,相当于首付八成左右。

看懂了吧?流传的新规将使得二手房的购买成本加大,首付的比例较大幅度的提高。

虽然流传的图片未知真假,但图中提及的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》是真实存在的,而且内容与其高度相符。

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很明显,国家在信贷层面上加强了对二手房市场的调控。我预测:

1、这个新规深圳迟早会出;

2、政府要求将网签备案合同价作为贷款的标准,而网签价低于实际交易价,直接导致购房者首付增加;

3、鉴于国土局每年会上调估价,二手房首付的增加幅度会逐步减小,但税费会相应增加;

而无论是首付的提高还是税费的增加,都会在某种程度上抑制二手房的交易和炒作。可以预测的是,和一手房一样,二手房市场也会逐步入冬。

而关于调控的目的,我把许小年的看法放上来,大家随意理解。许小年认为,调控既不是为了让房价上涨,更不是为了让房价下跌,目的是为了挖更大的坑,储蓄更多的货币,免得货币泛滥造成通货膨胀,后果不堪设想。把钱囤积在房子里,不让它流动,这样多余的钱就不会进入民生市场,对粮食等基本生活用品形成冲击。

最后我也给几点建议:

1、对贷款购房的人而言,赶紧网签,凑首付,能快则快;

2、对业主而言,近期要卖的房子抓紧时间卖;

3、全款在手的还可以继续观望。

总之,在此政策之下,二手房的购房成本都会增加。一手房被管住了,二手房也陷入低迷,无论是深圳还是全国楼市都将入冬。而调控来调控去,刚需客永远是最大的受害者。

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为眉山人独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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