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2017房企并购规模空前 新寡头,新格局

发布于2018-01-03 分类:今日聚焦 来源:华夏时报 编辑:房大白4号 阅读(90)

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2017年中国房地产收并购预计超过6000亿元,创下历史新高。

据明源房地产研究院最新数据,2017年前三季度境内房地产并购总金额超过900亿美元(约合5902亿元人民币)。受并购及大宗交易统计相对滞后等因素影响,业界预计2017年全年的地产收并购规模,应该超过了6000亿元。

对于风起云涌的房地产收并购,安信证券首席地产行业分析师陈天诚指出,近两年中国龙头企业主要以扩大规模为重要准则。

陈天诚认为,仍处于野蛮生长期的房地产行业,在规模上仍有一定的容纳量。因此各家企业的并购中,仍以增加土储、可扩大企业规模的横向收并购为主导。易居中国执行总裁丁祖昱认为,2017年千亿房企阵营可能将进一步扩容至16家,2020年千亿企业将达30家。随着并购越来越活跃,大型房企的规模也变得更加庞大,随着千亿房企数量不断扩容,房企的集中度也将进一步提高。

地产并购增长迅速

2017年中国房地产收并购规模,创下了近几年以来的历史最高值。

先看一下大宗物业的交易。

据戴德梁行的最新监测数据,2017年仅在上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗,并购规模超过1200亿元。

“这是房地产大宗物业累积交易金额连续第二年突破千亿元。虽然2017年规模略低于2016年,但与2010—2015年年均400亿左右的规模,已经有了大幅度的上涨。”戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事卢强表示。

虽然仅上海一城大宗物业的交易规模已经相当可观,然而这只是房地产收并购的冰山一角。

有证券投资机构高层指出,大宗交易有不少是项目公司买卖,但这中间更多是通过项目公司或投资公司的收并购实现和完成的。与往年以收购相对成熟的商办物业为主角有所不同,2017年的收购中,有相当一部分标的物是以土地、公司股权、已建成物业为主。

有投行人士指出,与往年大宗交易相比,2017年的特点也相当明显:不仅交易规模大、标的物以资产打包形式出让,而且交易频繁、涉及领域广。

2017年房地产整体收并购的规模究竟有多大?其涉及到的金额,可能远远超过大部分人的想象:预计超过6000亿元。

据普华永道统计,2017年上半年,中国房地产相关的并购交易总金额达到445.6亿美元(约合2921亿元人民币),同比增加78.5%;交易数量207宗,同比增加24.7%。这其中由公司主导的并购交易金额约367亿美元(约合2406亿元人民由),同比增加68.7%。

那么全年地产收并购规模有多少?

据明源房地产研究院近日公布的一项数据,至2017年第三季度,房地产并购总金额超过900亿美元(约合5902亿元人民币),占全部并购交易20.2%的市场份额。仅这一数据,就创下房地产行业年度前三季度的历史新高。

研究人员告诉记者,大宗交易统计和信息公布,往往具有一定的滞后性。

“因并购交易较为复杂,交易可能正在进行或已经完成,但信息披露往往会推后。如涉及到海外交易架构,其披露时间也可能会有所延迟。”一家咨询机构高层表示,仅从前三季度已经创下新高的数据来看,第四季度应该还有不少交易是公众市场并未获悉的。因此可以判断的是,全年房地产交易金额比前三季度更高,因而全年并购交易规模超过6000亿元的概率是非常大的。

卢强指出,房地产投资市场还出现了一些新特征。并购交易中,除了以土地储备为目标,对于物业的直接投资中,不只是办公楼,处于风口的长租公寓、联合办公,尤其是物流地产也受到相当高的关注。

“从买家的身份来看,又出现不少新晋买家。不只是开发商,还有境内地产私募基金、开发商资管计划,还有万能险等新兴的资本,介入到地产交易中。”卢强说。

从规模扩张到移师境外

在2017年大宗交易和并购交易创下历史新高的背后,决不乏明星案例。

这其中最引人关注的,无疑是万宝之争落地和融创接手万达物业。

2017年6月,恒大将所持万科14.07%股权以292亿元的价格,转让给深铁集团。在恒大的“助攻”下,深铁对万科持股比例升至29.38%,超过宝能成为万科第一大股东。随着这笔规模庞大的股权转让,持续一年多的万宝之争,由此尘埃落定。

万宝之争刚落幕,融创、富力烽烟再起。7月份融创以438.44亿元价格收购万达13个文旅项目91%的股权。据明源地产研究院数据,凭借这一收购,融创一举新增了5897万平米土地储备,土储排名由2016年末的第六猛增至第三名。

而与融创同时出手的富力,也以189.55亿元收购万达73家酒店资产,成为2017年并购金额排名靠前的案例之一。

随着房企并购规模扩大,行业集中度也进一步提高。据克而瑞监测,排名前100房企的集中度达到58.1%,占据了中国房地产市场近六成份额。而在销售面积上,前100和前200房企的集中度,分别达到33.2%和36.9%。

陈天诚指出,此前房企的并购有相当一部分是以土储为主要目标,以规模扩大为导向。但在2017年的并购潮中,也有不少并购并非以此为导向。

有分析人士指出,2017年的交易并购中,还有另一个新的特点。从地域来看,则不止国内的资产。国内企业对房地产收购并的触角,已经从国内延伸到了境外,向海外物业和资产发起了多轮收购。

“无论是出让方还是买家,不只是金额,收购的地域和所涉及的业务范围,都远远突破了此前传统房企的范畴。”一家证券机构人士指出,业务范畴的扩大,反映出开发商的并购不只是意在扩大规模,还希望在业务的纵深方向获得更多的机会。

2017年7月万科以34亿新加坡元(约合166亿元人民币)收购普洛斯约21.4%有限合伙权益。与普洛斯联手后,万科由此成为国内最大的物流服务供应商。

看中物流的,还有海航和中投。而这两家公司并购的触角,也伸向了境外。而中投集团在境外的一笔对物流地产的并购,更是刷新了历史纪录。

2017年4月,海航集团旗下海航实业以13.99亿新加坡元(约合68.4亿元人民币)收购新加坡上市物流公司CWT全部股份。

海航收购CWT后两个月,2017年6月中投集团以138亿美元(约合903亿元人民币)收购黑石旗下欧洲物流地产公司Logicor全部股份。中投这笔收购,成为欧洲有记录以来第二大规模的房地产交易。

在陈天诚看来,所谓以拿地为导向的收购,仍然属于项目层面,更多处于房企扩大规模的野蛮成长阶段。

“并购领域的拓展,反映了对整个行业的态度。行业纵深的并购不是单纯为了规模,更多的是在获取产品线条的同时获取相对的规模,也是获取整个资本市场的认可。”陈天诚认为,未来房地产行业的并购,也将向纵深方向发展。

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为眉山人独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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